Zarządzanie i administrowanie — dwa różne zawody

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i wykonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i prawidłowej eksploatacji — w tym bieżącego administrowania — a także utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnione w nią inwestowanie. W praktyce właścicielskiej, w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, decyzje te podejmuje Zarząd Wspólnoty lub licencjonowany zarządca.

Pojęcia zarządzania i administrowania są w codziennym języku często mylone — nawet przez samych licencjonowanych zarządców. We wspólnocie mieszkaniowej „zarządzaniem" jest wyłącznie faktyczne wykonywanie czynności zarządu zwykłego — tego, co ustawodawca nie zastrzegł do decyzji właścicieli w drodze uchwały (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r.).

W świetle tej ustawy, za decyzje związane z zarządzaniem nieruchomością (lub ich zaniechanie) odpowiada Zarząd Wspólnoty powołany uchwałą właścicieli albo licencjonowany zarządca powołany w jeden z następujących sposobów:

• przez wybór do Zarządu wspólnoty uchwałą właścicieli na podstawie rozdziału 4 ustawy o własności lokali,
• przez notarialne przekazanie zarządu uchwałą w formie aktu notarialnego, podlegającą wpisowi do księgi wieczystej (art. 18 ust. 1),
• jako zarządca przymusowy — postanowieniem Sądu.

We wszystkich pozostałych przypadkach — bez względu na treść zawartych umów — licencjonowani zarządcy występują jako administratorzy. Na podstawie umów i udzielonych pełnomocnictw mogą wykonywać część lub całość czynności zarządu zwykłego, ale prawnie nie „zarządzają" nieruchomością.

W praktyce oznacza to jedno: dobieramy formułę współpracy do sytuacji prawnej Zleceniodawcy. Jeśli wspólnota ma sprawny Zarząd — pracujemy jako administrator, wykonując delegowane czynności. Jeśli właściciele oczekują pełnego zarządu — obejmujemy tę funkcję w trybie przewidzianym ustawą.